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　　房地產(chǎn)作為中國的第一大產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)有40年的歷史機(jī)遇期，可以說，這是一段難得的黃金發(fā)展期。而隨著時(shí)間的推移，未來十年中國仍需要新建大量城鎮(zhèn)住宅房屋，但如何建？建在哪里？將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的后十年階段重要議題。 逃不開的周期縱觀全球，各行各業(yè)都有一個(gè)逃不開的周期規(guī)律，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，客觀存在。而在所有的經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律中，房地產(chǎn)周期稱為“周期之母”。參考納瑟姆曲線來看，世界城鎮(zhèn)化發(fā)展都會(huì)經(jīng)過這種類似正弦波曲線的上升過程。每個(gè)國家城鎮(zhèn)化都要經(jīng)過三個(gè)階段，中國也不會(huì)例外。

　　城鎮(zhèn)化率截止到2017年底，已從30%達(dá)到了58.52%，每年城鎮(zhèn)化率以1.2-1.3%的加速度增長，最高的一年達(dá)到1.61%的增速，預(yù)計(jì)2024年，達(dá)到65%。按照國務(wù)院制定的《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》，我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會(huì)在2030年達(dá)到70%，但計(jì)劃沒有變化快，2018年人口就提前進(jìn)入到負(fù)增長，比預(yù)計(jì)提前了5年。要知道，人口拐點(diǎn)和城鎮(zhèn)化率拐點(diǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)。過去30年來數(shù)以億計(jì)的人口從農(nóng)村流入城市，給各大城市不斷的輸送新鮮的血液。2003年出現(xiàn)的“民工荒”標(biāo)志著中國勞動(dòng)力無限供給時(shí)代的結(jié)束，2018年人口負(fù)增長讓城市化人口越來越少，城市發(fā)展正式進(jìn)入緩慢期。逃不開的趨勢(shì)

　　像逃不開的經(jīng)濟(jì)周期一樣，在地產(chǎn)圈，也有談?wù)摰禺a(chǎn)逃不開的二任。

　　任澤平的觀點(diǎn)是：長期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：長期看政策，中期看政策，短期看政策。

　　兩任觀點(diǎn)不同，但結(jié)果我們都清楚，只有任志強(qiáng)每次都說得對(duì)，也讓我們明確了一件事，無論人口、土地還是金融，都關(guān)聯(lián)著逃不開的政策。政府計(jì)劃土地的供應(yīng)，政府審批房價(jià)，政府控制網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定利率和稅收等，說明房地房發(fā)展是根本逃不開政策。影響房地產(chǎn)業(yè)的政策

　　與房地產(chǎn)直接相關(guān)的建筑行業(yè)是中國最龐大的產(chǎn)業(yè)，所以雖然中國房地產(chǎn)提前進(jìn)入到緩慢發(fā)展期，規(guī)模就算減少了，它的量依然很龐大。國家的經(jīng)濟(jì)是離不開房地產(chǎn)業(yè)的，而國家關(guān)于城鎮(zhèn)化新思路、新導(dǎo)向?qū)⒂绊懛康禺a(chǎn)業(yè)下一階段的發(fā)展。

　　2019年5月，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》。圍繞城鄉(xiāng)要素流動(dòng)、城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)居民收入等“五大重點(diǎn)”，提出了“三步走”目標(biāo)，標(biāo)志著我國城鄉(xiāng)關(guān)系經(jīng)由“統(tǒng)籌發(fā)展”、“一體化發(fā)展”階段，正式邁向“融合發(fā)展”。

　　長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的城鎮(zhèn)化思路指導(dǎo)下，土地供給向三四線城市傾斜，人口向大都市圈集聚，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯(cuò)配，這是當(dāng)前一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)泡沫、三四線庫存泡沫的根源。

　　控制需求的短期調(diào)控措施正在失效，所以《意見》第一亮點(diǎn)，即放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，逐步消除城市落戶限制。人是城鄉(xiāng)融合的核心，戶改將推動(dòng)人口的向資源聚集地區(qū)流動(dòng)和遷徙，將推動(dòng)各地政府建立居住導(dǎo)向、人地掛鉤、大都市圈戰(zhàn)略的長效機(jī)制，才能留住人口。除了戶改推動(dòng)人口流動(dòng)，地是城鄉(xiāng)要素流動(dòng)和市場化配置的重點(diǎn)。土地要素市場在城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡、不統(tǒng)一，是城鄉(xiāng)二元壁壘的突出體現(xiàn)。通過建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場將有效解決這一問題，宅基地將進(jìn)一步“放活”。鼓勵(lì)農(nóng)村盤活閑置宅基地和閑置房屋，縣級(jí)政府還可以有效利用鄉(xiāng)村零星分散存量建設(shè)用地，并探索對(duì)存量宅基地實(shí)行退出有償。也就是說，集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

　　城鄉(xiāng)融合的房地產(chǎn)業(yè)

　　無論是“一體化發(fā)展”還是“融合發(fā)展”，總體還是逃不開區(qū)域人口數(shù)量與房產(chǎn)價(jià)值的規(guī)律，“都市圈”概念將會(huì)逐漸體現(xiàn)，在城市群中出現(xiàn)的以大城市為核心，高度密集，人口規(guī)模巨大，是一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)最活躍、最重要區(qū)域被稱之為“都市圈”。